Банковата оценка е по-ниска от цената на апартамента: колко собствени пари ще Ви трябват?

Илюстративно изображение, създадено с AI. Не показва реален проект, карта, клиент или сделка.

Ако банковата оценка е по-ниска от договорената цена, може да се наложи да участвате с повече собствени пари, отколкото сте планирали. Важен е не само процентът на финансиране, а сумата, върху която банката го изчислява, и окончателният одобрен кредит. Разликата до цената остава за Вас, освен ако не договорите друго решение с продавача и банката.

Това е въпрос, който си струва да изясните преди депозит и обвързващи срокове. Удобната месечна вноска не помага, ако в деня на плащането не достигат средства за самата покупка.

Договорената цена и приетата оценка не са една сума

Цената е това, за което се споразумявате с продавача. Приетата от банката оценка служи при преценката на имота като обезпечение. Двете могат да се различават. В описанието на ипотечния процес Банка ДСК посочва, че размерът на кредита се определя въз основа на доходите и пазарната оценка, а финансирането зависи и от типа на имота. Това е обяснение на банковия процес, не оферта за конкретния купувач.

Затова въпросът към консултанта не е просто „Колко процента отпускате?“. Попитайте върху каква база се прилага процентът за Вашата сделка, как се отчита договорената цена и какво ограничение произтича от доходите Ви. Поискайте отговор с конкретна сума, а не само процент.

Пример: апартамент за 180 000 евро

Да приемем условно, че банката финансира 80% от приетата оценка и че доходите позволяват получения размер. Това не е актуална банкова оферта. В примера няма допълнително обезпечение и оценката не надвишава цената.

При последния сценарий са нужни още 16 000 евро спрямо първоначалното очакване за 36 000 евро. Не добавяте цялата разлика от 20 000 евро между цената и оценката: при условните 80% кредитът намалява с 16 000 евро. Точно тази сметка често се пропуска, когато бюджетът се прави само с думите „имам самоучастието“.

Сумите в последната колона не включват разходите по сделката, кредита или довършването. Ако вече сте платили 10 000 евро, които по договора се приспадат от цената, при третия сценарий остават 42 000 евро собствени средства към цената. Не броите същите 10 000 евро втори път. Проверете обаче кога банката изисква да е внесено самоучастието и как ще докажете направените плащания.

Защо „до 85%“ не означава „нужни са само 15%“

С решението си от септември 2024 г. БНБ въвежда ограничения за жилищно обезпечените кредити към домакинства: до 85% съотношение кредит/стойност на обезпечението, до 50% текущи плащания по дълга спрямо месечния доход и срок до 30 години. Решението допуска ограничен обем отклонения на банково ниво. Това не е право на отделния купувач да получи изключение.

Регулаторният таван не е обещание за максимално финансиране. Банката може да одобри по-малък кредит. Ако приетото обезпечение е под покупната цена, дори висок процент върху него може да остави значително повече от 15% от цената за Ваша сметка. Затова работете с окончателно потвърдени параметри, а не с рекламното „до“.

Какво да изясните, ако сумата не достига

Първо поискайте обяснение на приетата оценка и проверете дали имотът е описан правилно. Площ, статут, прилежащи обекти и степен на завършеност трябва да се разглеждат по документите. Ако има конкретна грешка или липсващ документ, попитайте банката как се подава искане за преглед. Нов преглед не гарантира по-висока оценка.

След това обсъдете реалните възможности: повече собствени средства, различна договорена цена или друг имот. Промяна на платежния график може да помогне с момента на плащането, но сама по себе си не премахва недостига. Друга банка може да има различна преценка, но това означава нова процедура, възможни разходи и несигурен резултат.

Не теглете допълнителен потребителски кредит, без да го обсъдите с ипотечната банка. Новият дълг променя задълженията Ви и може да промени оценката на кредитоспособността. По-ниска цена в нотариалния акт също не е решение на липсващите пари и създава отделни рискове.

Уговорете последствията преди депозит

Поискайте адвокат да прегледа какво предвижда договорът при по-ниско финансиране, отказ или забавяне на банката. Не приемайте, че всяка сума, наречена „капаро“, се връща автоматично, ако кредитът не стигне. Значение имат конкретните уговорки и правният характер на плащането.

Ако разглеждате апартаментите в Magnolia Residence, Бургас, поискайте писмена цена за точния обект и график на плащанията. Представете ги на банката заедно с документите за имота. Така можете да сравните кога се дължат парите с кога и при какви условия кредитът може да бъде усвоен. За покупка в строеж разгледайте и кога банката плаща при ипотека на зелено. Екипът на проекта не замества кредитното решение на банката.

Източниците са проверени на 5 ноември 2026 г. Примерите са условни. Материалът не е индивидуална кредитна оферта, финансов или правен съвет.