Покупка на имот без брак: собственост, ипотека и защита и за двамата

Съвместното живеене без брак не създава автоматично съпружеска имуществена общност. Семейният кодекс урежда имуществените режими между съпрузи, а законовата общност по чл. 21 е свързана с права, придобити по време на брак при съвместен принос. При партньори без брак собствеността върху купения имот следва придобивния акт и записаните дялове. (Семеен кодекс, чл. 18 и 21)

Две отделни сметки трябва да бъдат подредени: кой каква част от имота притежава и кой какво дължи на банката. Те могат да съвпадат, но не са едно и също.

Правните източници са проверени на 19 август 2026 г. Конкретната структура трябва да бъде изготвена от адвокат и съгласувана с банката и нотариуса.

Запишете реалните дялове в нотариалния акт

Ако приносът е равен, равни дялове често отразяват намерението на страните. При различно самоучастие или различна уговорка могат да бъдат придобити други идеални части. Законът предполага равенство на частите, докато не бъде доказано противното, затова ясното им записване в придобивния акт намалява бъдещия спор. (Закон за собствеността, чл. 30)

Съхранявайте доказателства за личните вноски, плащанията по цената и последващите значими подобрения. Частен договор може да уреди отношения между партньорите, но не променя сам по себе си вписаната собственост и не обвързва банката без нейно участие.

Собственик и кредитополучател са различни роли

Банката може да поиска двамата да бъдат кредитополучатели или единият да е съдлъжник. Солидарната отговорност обичайно позволява на кредитора да търси договореното задължение според кредитния договор, независимо как партньорите са разпределили разхода помежду си.

Не приемайте, че 50% собственост означава автоматично 50% отговорност към банката. Прочетете кредитния договор, ипотечния акт и застраховките. Уредете и какво става, ако единият временно не може да плаща.

Планирайте изхода, докато отношенията са добри

Работещото споразумение отговаря как се използва жилището, как се плащат кредитът, данъците и ремонтите и как се вземат решения за отдаване или продажба. По-важното е да има процедура при раздяла: оценка от независим оценител, право единият да изкупи дела на другия, срок и вариант за продажба на целия имот.

Прехвърлянето на дял не освобождава автоматично прехвърлителя от кредита. Банката трябва да одобри промяната в длъжниците. Иначе човек може да спре да е собственик, но да остане отговорен за заем.

Наследяването не следва съжителството

Партньорът без брак не е съпруг по смисъла на наследяването по закон. Законът за наследството дава права на „съпруга“, а не на фактически съжител, и урежда кръга на наследниците по закон. Делът на починалия преминава според тези правила или според валидно завещание, при спазване на запазените части. (Закон за наследството, чл. 5–9 и 28–30)

Завещание, застраховка и договорни механизми могат да намалят риска, но не са взаимозаменяеми. Наследственото планиране трябва да бъде индивидуално.

Често задавани въпроси

Може ли имотът да е само на единия, а двамата да плащат?

Да, но плащането не дава автоматично собственост на другия. Ако това не е желан резултат, правата трябва да се уредят преди сделката.

Можем ли да запишем дялове 70/30?

Да, ако това е волята на страните и е правилно оформено в сделката. Банката трябва отделно да приеме структурата на обезпечението и кредита.

Как се продава при раздяла?

Доброволно чрез общо решение, изкупуване на дял или продажба на целия имот. При липса на съгласие могат да възникнат процедури за делба, които изискват адвокат.

Частното споразумение достатъчно ли е?

То е полезно между партньорите, но не заменя нотариалния акт и не променя правата на банката.

Източници

• Министерство на правосъдието: Закон за собствеността
• Министерство на правосъдието: Семеен кодекс
• Министерство на правосъдието: Закон за наследството

Уговорете дяловете и плащанията преди да подпишете предварителния договор. Ако единият партньор по-късно иска да прехвърли само своя дял, потърсете отделен правен съвет за правилата при разпореждане с идеална част.

Разгледайте наличните апартаменти в Magnolia и уточнете дяловете преди плащането на капаро.